Срок действия оценки рыночной стоимости. Каков срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки и сколько по времени делается подобный анализ? Отчеты об оценке срок хранения

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.

Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.

Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.

Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.

По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Главным подтверждением факта проведения оценочных процедур является составленный по форме договор. Заключаться он должен строго в письменном виде, стандартной формы на все случаи жизни не предусмотрено.

Договор заключается на:

• несколько объектов;
• один объект;
• постоянное сотрудничество.

В нем должны быть указаны данные о заказчике, исполнителе работ, квалификации оценщика, объекте оценивания. Также в договоре прописываются цели уточнения стоимости, приводится перечень стандартов, которые применялись в ходе оценки.

Другие данные:

• время, для которого рассчитывается стоимость;
• размеры вознаграждения для исполнителя, порядок оплаты его услуг;
• срок действия оценки квартиры.

Если информации по последнему пункту нет, расчеты производятся по умолчанию – до следующей оценки либо на полгода.

Заключать договор в 2019 году может только собственник или его доверенное лицо (нужен соответствующий документ, подтверждающий полномочия). Оценщику разрешено работать в штатной организации или предоставлять услуги в частном порядке. Наличие свидетельства, сертификата, диплома о полученном образовании обязательно.

Как и срок действия отчета об оценке недвижимости, перечень документов для подписания договора оценки определяет закон.

В список бумаг входят:

1. Паспорт собственника-физлица или протокол с собрания о назначении руководителя для организации.
2. Свидетельство права собственности на недвижимость.
3. Правоустанавливающая, техническая документация.
4. Паспорт, доверенность представителя.

В качестве правоустанавливающего документа можно предъявлять дарственную, договор о покупке, приватизации и другие аналогичные бумаги.

Техническая документация зависит от типа недвижимости – для квартир, жилых домов, коммерческой недвижимости, земельного участка действует разный порядок.

Сроки действия оценки: важные моменты

Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.

Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.

Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы . Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.

Вопрос: Об экономической оправданности предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности срока действия отчета об оценке объекта оценки.

Ответ: Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения положений п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), и сообщает следующее.

Согласно п. 26 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты.

Дополнительно сообщаем, что согласно п. 6 разд. II и разд. III ФСО N 1 оценщик определяет итоговую стоимость путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

При подготовке отчета об оценке оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании его суждения должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Следует отметить, что как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства.

С учетом изложенного предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.

Заместитель директора Департамента инновационного развития и корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».

Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.

Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости

Осуществляется данное мероприятие в несколько этапов, первым из которых является непосредственный осмотр объекта, который подвергается оценке. Данный осмотр проводимся выбранным вами специалистом, который фиксирует характеристики и особенности дома, квартиры, земельного участка и прочего недвижимого имущества. Среди подобных характеристик, в наибольшей степени влияющих на стоимость объекта, можно выделить:

• Состояние строения и его площадь.
• Состояние внутренней отделки и проведенных коммуникаций.
• Количество комнат.
• Расположение относительно основных объектов инфраструктуры.
• И многое другое.

Срок действия оценки недвижимости

Получив результаты, люди начинают думать, каков же срок действия оценки недвижимости. Ответ на этот вопрос очень прост, и содержится он в двадцать шестом пункте Федерального стандарта оценки.

Данный пункт, помимо всего прочего, устанавливает срок, в который указания в отчете об оценке могут быть использованы для совершения различных сделок с объектом, и этот срок составляет шесть месяцев, то есть полгода.

Организации, осуществляемые оценку

Если вы находитесь в поиске надежной организации, которой можно доверить такое важное мероприятие, как оценка недвижимости, советуем обратить свое внимание на компанию под названием АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса». Среди ее преимуществ можно выделить тщательный подбор персонала, благодаря которому вашу оценку будет проводить исключительно высококвалифицированный специалист, а также достаточно приемлемые цены на предоставляемые услуги.

Если организация для определения рыночной стоимости объекта основных средств, предназначенного для продажи, привлекает независимого оценщика, то как долго можно ссылаться на данное им заключение и можно ли учесть затраты на оценку при налогообложении прибыли, если оцененный объект так и не продан? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мельникова.

Для определения рыночной стоимости планируемых к реализации основных средств организация привлекает независимого оценщика, но реализовать оцененное основное средство не всегда получается. Каков срок действия отчета оценщика, в течение какого времени можно ссылаться на него при определении рыночной стоимости? Можно ли учесть в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты на оценку основного средства, не реализованного в течение налогового периода?

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (часть четвертая ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, далее - ФСО N 1).

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем п. 26 ФСО N 1 предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2011 N Ф01-4554/11). При возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор может быть рассмотрен в судебном порядке (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 N А60-12493/2011).

Необходимо заметить, что перечень случаев, когда проведение независимой оценки объекта является обязательным, ограничен законодательством (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). По общему правилу объекты основных средств, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, в связи с их отчуждением, обязательной оценке не подлежат. Для целей налогообложения применение в сделке цены, признаваемой рыночной, может иметь значение при совершении сделок между взаимозависимыми лицами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), однако и в этом случае налоговое законодательство не обязывает налогоплательщика подтверждать цену сделки отчетом оценщика.

Общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли предусмотрены п. 1 ст. 252 НК РФ. В соответствии с этой нормой в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются выраженные в денежной форме экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).

Подпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, на которые могут быть уменьшены доходы, полученные налогоплательщиком, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть при налогообложении прибыли расходы на консультационные и иные аналогичные услуги.

Отметим, что налоговое законодательство не конкретизирует виды сделок или объекты имущества, являющиеся предметом сделок, при совершении которых расходы на независимую оценку объектов могут быть учтены при налогообложении прибыли. Нормы НК РФ не исключают возможности уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы, связанные с проведением оценки объекта имущества, и в тех случаях, когда такая оценка в соответствии с законодательством не является обязательной.

Имеющиеся разъяснения специалистов Минфина России и налоговых органов свидетельствуют о том, что они занимают позицию, согласно которой расходы, связанные с экспертной оценкой имущества, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в качестве прочих расходов при условии их соответствия положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, от 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управления ФНС по г. Москве от 20.12.2004 N 26-12/83208).

Следовательно, возможность учесть для целей налогообложения прибыли расходы на оценку объектов основных средств в рассматриваемом случае зависит, в частности, от того, могут ли они быть признаны экономически оправданными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом необходимо иметь в виду, что эти критерии по существу являются оценочными и определяются в зависимости от многих обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.

Отметим, что относительно экономической обоснованности затрат Конституционный суд РФ в определениях от 04.06.2007 N 366-О-П и от 04.06.2007 N 320-О-П указал, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

Судебная практика подчеркивает, что по смыслу ст. 252 НК РФ экономическая обоснованность понесенных налогоплательщиком затрат определяется не фактически полученными доходами налогоплательщика в конкретном налоговом периоде, а направленностью таких расходов на получение доходов, а также спецификой деятельности налогоплательщика (постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).

В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Минфин России также подтвердил, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности. При этом, по мнению Минфина России, критерий экономической оправданности расходов следует рассматривать во взаимосвязи с положением четвертого абзаца п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которым расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Именно наличие связи произведенных расходов с предпринимательской деятельностью налогоплательщика является главным фактором для признания произведенных затрат экономически оправданными расходами.

То есть, если организация может доказать объективную направленность расходов на получение дохода, она вправе учесть такие расходы при налогообложении прибыли.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае учет налогоплательщиком расходов на проведение оценки объектов основных средств небезоснователен. В соответствии со ст. 6 Закона N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим федеральным законом. Рыночная цена объекта устанавливается для целей его продажи, иными словами, для определения объективных критериев формирования договорной цены, что, по нашему мнению, позволяет отнести проведение оценки к деятельности, направленной на получение дохода. Однако при этом должно учитываться реальное намерение организации совершить сделку с объектом. В связи с этим, как мы полагаем, проведение подготовительных мероприятий к сделке, включая привлечение независимого оценщика, организации целесообразно подтвердить документально с обоснованием их связи с планируемым экономическим эффектом.

Разумеется, возникновение разногласий с налоговым органом по вопросу о правомерности учета таких расходов в этой ситуации не исключено. Отметим, что в правоприменительной практике есть примеры поддержки судами позиции налогоплательщика, в том числе в случаях, когда неправомерность учета расходов на оценку объектов налоговый орган обосновывал тем, что такие объекты впоследствии не были реализованы (смотрите постановления ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволжского округа от 01.08.2007 N А12-20527/06, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 11.03.2008 N А75-18/2008).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе

В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.

На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан . Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».

Если оценка происходит регулярно, её результат может считаться действительным до следующей процедуры.

Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.

В соответствии срок действия оценки не может быть больше полугода .

После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

Поэтому потребуется проводить оценку заново.

Внимание! Если по каким-то причинам возникают сомнения в достоверности оценки, они могут быть разрешены в суде.

В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

Договор оценки недвижимости

Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

Договор может заключаться на :

• один объект;
• несколько объектов;
• долговременное сотрудничество.

В нём обязательно указывается :

1. Кто заказчик оценки.
2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
4. Что именно требуется оценить.
5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
6. Вид определяемой стоимости.
7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
8. Дата, на которую определяется стоимость.
9. Срок действия.
10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

Когда и с кем заключается?

Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

Это может быть компания или отдельный человек.

Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.

Его квалификацию подтверждают :

• диплом об образовании;
• свидетельство;
• и выписка из реестра оценщиков.

Справка : Иногда в договоре присутствует и третья сторона – плательщик. То есть это тот, кто оплачивает услуги, но не владеет недвижимостью.

Это тоже может быть организация или частное лицо.

Необходимые документы

Для подписания договора со стороны заказчика потребуются :

Правоустанавливающий документ – тот, на основании которого возникло право собственности.

Им может быть :

• договор купли-продажи;
• приватизации;
• дарственная;
• и другие подобные в зависимости от ситуации.

Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.

Договор оценки квартиры требует :

Про сроки оценки квартиры было сказано выше.

Для жилого дома :

1. Кадастровый/технический паспорт.
2. План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
3. Выписка из ЕГРП об обременениях.
4. Сведения об инженерных сетях.

Для определения стоимости коммерческой недвижимости :

1. Технический паспорт.
2. Выписка из ЕГРП.
3. План земельного участка.
4. Сведения об обременениях.

Внимание! Также потребуются учредительные документы и протокол собрания с решением о назначении руководителя, если собственник – организация.

Для оценки земельного участка :

1. Кадастровый паспорт.
2. План участка с указанием точных границ.
3. Документы, которыми определяется размер налога на землю.

Если договор составляется на объект незавершённого строительства :

1. Разрешительная документация на строительство.
2. Проект с пояснениями к нему.
3. Выписка из ЕГРП.
4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
6. Если здание законсервировано – акт консервации.

Важно : Если собственник – компания, потребуется справка о балансовой стоимости. Её подготовит бухгалтерия.

Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

Инструкция по заполнению

Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.

Он заполняется от руки или на компьютере.

В документ вносится следующая информация :

1. Его номер.
2. Дата заключения.
3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

• определения размера налога при наследстве;
• в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
• при судебном разделе имущества после развода;
• при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.

Если прошло более полугода, результат оценки в таком случае не будет действителен на настоящее время.

Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.

Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео: